Idea społecznego budownictwa czynszowego ma swój początek Polsce w 1996r. Zasady funkcjonowania budownictwa społecznego oraz wspierania tego segmentu mieszkaniowego przez państwo zostały uregulowane "Ustawą z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.)". Przez kilkanaście lat system funkcjonował bez istotnych zmian. Finansowanie systemu opierało się głównie na preferencyjnych kredytach, udzielanych towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) ulokowanego w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Fundusz był tworzony głownie ze środków budżetu państwa (dotacje sięgnęły 4,3 mld zł) oraz pożyczek zaciąganych w międzynarodowych instytucjach finansowych, gwarantowanych i poręczanych przez Skarb Państwa (saldo tych zobowiązań sięga 2 mld zł). Dodatkowym źródłem finansowania inwestycji mieszkaniowych były aktywa samorządów gminnych, własne środki inwestorów oraz zasoby osób fizycznych (wpłaty partycypacyjne).
W latach 1995-2009 ze środków KFM udzielono 1719 kredytów na kwotę 6644 mln zł. W tym samym okresie inwestorzy oddali do użytkowania 84 620 mieszkań. Większość mieszkań (ok. 80%) została zrealizowana przez TBS-y, wzorowane na rozwiązaniach zachodnioeuropejskich przedsiębiorstwa, działające w formule not-for-profit, realizujące społeczne cele mieszkaniowe we współpracy z samorządami gminnymi. (źródło:www.muratorplus.pl)
Najważniejszą cechą TBS-ów jest sposób ich funkcjonowania jako organizacji non profit. Towarzystwa mogą uzyskiwać dochody z działalności gospodarczej związanej z budownictwem mieszkaniowym, ale dochody nie podlegają rozdysponowaniu pomiędzy jego właścicieli. Muszą zostać przeznaczone na cele statutowe, czyli budowę i eksploatacje mieszkań na wynajem.
Społeczne mieszkania czynszowe w Polsce są przeznaczone dla ludzi o ściśle określonej sytuacji materialnej. O zawarcie umowy najmu ubiegać się mogą osoby których dochód przypadający na członka gospodarstwa domowego nie może być wyższy niż 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, powiększone o: - 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym - 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.
Po kilkunastu latach funkcjonowania systemu bez większych zmian, przystąpiono do jego reformy. Pierwszym etapem tych zmian była likwidacja KFM i przejęcie jego aktywów przez Bank Gospodarstwa Krajowego, wraz z zobowiązaniem do kontynuowania akcji kredytowej skierowanej do TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych
W chwili obecnej trwają prace nad zmianą ustawy "o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego" umożliwiające wykup mieszkań wybudownych przy użyciu środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
